TİCARİ GAYRİMENKULÜ CAZİP YATIRIM VE KULLANIM ALANI YAPAN DİNAMİKLER

Barınma ihtiyacı tüm insanlık tarihi boyunca insanoğlunun birincil ihtiyaçlarının başlarında gelmektedir. Zamanımızın çok büyük kısmının geçtiğini de göz önünde bulundurduğumuzda gayrimenkulün insan için önemi bir kat daha artmaktadır.

Barınma ihtiyacı tüm insanlık tarihi boyunca insanoğlunun birincil ihtiyaçlarının başlarında gelmektedir. Zamanımızın çok büyük kısmının geçtiğini de göz önünde bulundurduğumuzda gayrimenkulün insan için önemi bir kat daha artmaktadır.

Bu önemin içeriğini detaylandıracak olursak kendimizin ve yakınlarımızın güvende hissedeceği, bize ait yaşam alanı ihtiyacı başlıca nedendir.

Bir sonraki aşamada zamanımızın büyük kısmının geçeceği konut ya da işyerinin kendi zevkimize, beklentimize uygun içerikte oluşturulması ve sonuç olarak huzurlu, verimli zaman geçirmemiz diğer önemli bir nedendir.

Ofis, dükkan, plaza, rezidans,..kısaca yaşam alanımızın bulunduğu bölgenin ulaşım yollarına ve diğer yaşam alanlarımıza mesafesi, yakın çevresinin demografik ve coğrafi içeriği gayrimenkul beklentimizi belirleyen diğer önemli sebeplerdir.

Sigmund Freud’un söylediği üzere “insan sevmek ve üretmek için vardır.” İnsanın sevgi(değer) üretebilmesi için zamanını geçirdiği yaşam alanının beklentilerine cevap verebilmesi önemlidir. O beklentiler gerçekleştiğinde bir sonraki aşamada insan üretmeye başlayacaktır. Yaşamının açık ara en büyük kısmını ayıracağı.

İş dünyasında günümüz koşullarında alternatif ekonomik değer üretim alanlarına baktığımızda ihtiyaç duyulacak gayrimenkul çeşitleri şunlardır: Akaryakıt istasyonu, arsa & arazi, atölye, AVM, büfe, ofis, cafe& bar, çiftlik, depo & antrepo, düğün salonu, dükkan & mağaza, enerji santralleri, fabrika, imalathane, İş hanı, kantin, kahvaltı bahçesi, kıraathane, komple bina & plaza, maden ocağı, otopark, pazar yeri, plaza katı, prefabrik yapı, radyo istasyonu, rezidans katı, restoran & lokanta, sağlık merkezi, sinema & konferans salonu, SPA & hamam & sauna, spor tesisi, villa, yurt.

İnsan yaşamında bu kadar önemli yeri olan ticari gayrimenkul hem üretim alanı oluşturup faaliyette bulunmak hem de yatırım amacıyla her dönemde ve koşulda cazip, risksiz bir varlıktır.

Arsa, arazi, hastane, depo ve diğer ticari gayrimenkullerin kişisel kullanım amaçlı gayrimenkul çeşitlerine göre yatırım anlamında cazibe nedenleri gelir vergisinin olmaması (kiracının stopaj ödemesi), iç mekan onarım, yenileme giderlerinin tamamının kiracının kendi cebinden gerçekleştirilmesi ve kira & satış bedeli çarpanının mesken amaçlı gayrimenkullere göre açık ara daha cazip olmasıdır.

Doğru ekspertiz çalışması yapılmış bir fabrika, plaza, rezidans katı ve diğer alternatifleri satın almak için satış bedelinin yaklaşık %20’sine sahip olmak, bankalarda kredibilitenin yüksek olması ve doğru kiracıyı bulmak yeterli sebeplerdir. Sonrasında gayrimenkul durduğu yerde kişiyi nerdeyse maliyetsiz şekilde mülk sahibi yapacak ve tüm ödemelerini kira geliri üzerinden gerçekleştirecektir.

İnsanoğlunun ihtiyaçları, beklentileri ve kendisini gerçekleştirmesi için üretmek bir şekilde yaşamının her anında temel odak noktalarından olacağından yola çıkacak olursak ticari gayrimenkule ilgisi her zaman yüksek seviyede olacaktır. 

Burada kritik konu hangi ticari gayrimenkule ilgi göstermek gerektiğidir. En doğru ticari gayrimenkul kararı için iki ana soru zihinde tutulmalıdır. Birincisi gayrimenkulün teknik ve ticari içeriği & değeri, diğeri ise parayı gayrimenkule yönlendirmenin alternatif maliyetidir. Alternatif maliyetten kast ettiğim ilgili nakiti işe veya alternatif alanlara yönlendirmeden mahrum kalınacak gelirin ticari gayrimenkule yönlendirmeyle oluşacak maddi değerle kıyaslanmasıdır.

Yukarıda bahsettiğim alternatif ticari gayrimenkul alanlarına baktığımızda her türlü ekonomik koşulda ama kişisel kullanım ama yatırım amaçlı cazip ticari gayrimenkulün her zaman mevcut olacağıdır. Burada dikkat edilmesi gereken başlıca konu başlıkları şunlar olacaktır: 

    Ekonominin genel gidişi ve gelecek öngörüsü: Başta dünya ekonomisi sonrasında ülke ekonomisi gelişen bir aşamada mı yoksa daralan bir aşamada mı. Döviz ve değerli madenlerle ilgili gelişmelerin doğru analiz edilmesi ve gayrimenkul değerlemesine etkisinin farkındalığı.

    Gelişen, daralan sektörlerin ve de ticari bölgelerin takibi ve gayrimenkul alım, satım kararında bunları göz önünde bulundurulması.

Aday ticari gayrimenkulün bina yaşı, deprem yönetmeliğine uygunluğu, belediyeden projesinin incelenmesi ve teknik kusurunun bulunmaması.

   Aday ticari gayrimenkulün bulunduğu bölgenin gelecek değerlemesinin yapılması

   Satış bedeli ve kira getirisinin bölge emsalleriyle doğru karşılaştırılarak doğru satış bedelinin belirlenmesi.

Son olarak bahsetmek isteyeceğim konu ise doğru ticari gayrimenkulün çeşidine, bölgesine, teknik ve mali içeriğine nasıl karar vereceğimizle ilgili.

Yukarıda bahsettiğim genel başlıklar ve detaylarını göz önünde bulundurduğumda “her işi uzmanına bırakmak gerekir” yaklaşımından yola çıkarak gayrimenkul yatırım kararlarında profesyonel destek almak kritik önem sahiptir. Tüm mesaisini, bilgisini, enerjisini, vizyonunu, networkünü ticari gayrimenkul emlakçılığına ayırmış doğru motivasyona sahip uzman emlakçıdan alınacak stratejik destek kısa ve orta vadede yatırımcısına hissedilir seviyede pozitif katma değer olarak dönüş sağlayacaktır.

Ticari gayrimenkul yatırımcısı yüksek ihtimal en doğru yatırım kararını vermede kendisinden emin olamayacaktır. Bununla beraber en doğru emlakçı ile çalışma konusunda yanılma konusunda riski oldukça düşüktür. Yeter ki doğru vizyona ve motivasyona sahip olsun.

Kendimden kısaca bahsetmem gerekirse: İsmim Özkan ÖZEL. 1978 İstanbul doğumluyum. İstanbul Erkek Lisesi ve Dokuz Eylül Üniversitesi İngilizce İktisat mezunuyum. Yaklaşık 8 yıl Türkiye’nin önde gelen firmalarında satış, pazarlama alanlarında çalıştıktan sonra kendi satış, pazarlama ve yönetim danışmanlığı firmamı kurdum. Bir Danimarka firmasını Türkiye pazarına girmesini sağladım ve 5 yıl tüm operasyonu yönettim.

2019 yılında emlakçılık mesleğine girdim ve profesyonel tek mesleğim olarak uzmanlık bölgem olan İstanbul Beşiktaş ilçesi Gayrettepe bölgesinde kiralık veya satılık konut, iş yeri, arsa, rezidans dairesi taleplerine cevap veriyorum. Çalışmalarım hakkında detaylı bilgiye www.ozkanozel.com web sitemiz üzerinden ulaşabilirsiniz.